Compradores y vendedores pueden ahora acudir a los tribunales para legalizar una operación ilícita anterior a noviembre de 2011.
Durante décadas en Cuba, un país con un serio y siempre creciente déficit habitacional, la compraventa de viviendas estuvo prohibida y penalizada por una disposición especial, la Séptima, de la Ley General de la Vivienda de 1988. Otra de 2003 dejaba al Estado como único comprador para adquirir esos inmuebles.
La Permuta era la única transacción que estaba autorizada
El decreto- ley 288 de 2011 eliminó esas prohibiciones, dos de tantas absurdas que prevalecieron durante décadas, y derogó la legislación anterior. Pero se centró sólo en el futuro del sector, sin tener en cuenta décadas de compraventas ilegales, en muchos casos disfrazadas de permutas, la única transacción que estaba autorizada, o hechas mediante testamentos, donaciones y matrimonios espurios.
FUE ILEGAL, PERO AHORA ES VÁLIDA
Un caso particular, la compra amañada de un apartamento en Centro Habana por Bertha Bouly a Ricardo Andux, 5.000 dólares mediantes, propició una solución en febrero pasado, cuando el Tribunal Supremo de la isla falló a favor de una casación presentada por Bouly, creando un precedente que en Cuba establece como ley el Consejo de Gobierno de la máxima corte del país.
Abogada Mirella Betancourt
La abogada Mirella Betancourt, quien ejerció 15 años en bufetes colectivos de Holguín y Sancti Spiritus en Cuba, y es ahora consultora jurídica en Arlington, Virginia, analizó en el portal Cubaencuentro los efectos de la Circular 265 del Supremo --relacionada con el fallo del caso Bouly-Andux-- que fue enviada en abril a tribunales y bufetes colectivos para su cumplimiento obligatorio. Dicha circular –señala Betancourt—abre la posibilidad de legalizar propiedades adquiridas ilegalmente antes del decreto-ley 288.
Para "lavar la transacción" --le dijo Bouly en una entrevista a Betancourt-- ella y Andux se casaron con la intención de luego divorciarse y transferirle el título a ella como parte de la liquidación de bienes matrimoniales. Ella, por debajo de la mesa, pagaría $5.000 dólares . La esposa por conveniencia se mudó a la casa, y Andux posteriormente fue enviado a la cárcel por un delito común.
"Cuando salió, trató de quedarse con todo: la casa y el dinero", añade Bouly. "Debido a que no se había completado el divorcio y el título estaba aún a su nombre, las autoridades trataban el asunto como una disputa entre marido y mujer”.
Ella emprendió entonces una batalla en los distintos niveles del sistema judicial de la isla. Cuando la nueva ley de compraventa de viviendas entró en vigor, le pidió a un tribunal provincial que la aplicara a su compra, pero la corte declaró sin lugar su petición, juzgando que la nueva ley no se podía aplicar a ninguna transacción anterior a noviembre de 2011.
Bouly siguió apelando hasta que su caso llegó al Tribunal Supremo. "Fui con la esperanza de un milagro, y la Virgen de la Caridad me oyó", le dijo a Betancourt
El Supremo dictaminó en su sentencia 46 que el contrato de venta entre Bouly y Andux era válido. Se les ordenó comparecer ante un notario para registrar debidamente la transacción y que se emitiera un título a nombre de Bouly. En el caso de que Andux se negara a comparecer, el tribunal inferior debería concurrir para representar a Andux en el procedimiento por el cual su nombre se eliminaría del título:
“FALLAMOS: Declaramos CON LUGAR la demanda en proceso Ordinario sobre Reconocimiento de Contrato de Compraventa, establecida por Bertha Lina Bouly Wilson contra Ricardo Andux Barrueta, y en consecuencia se declara perfeccionado el contrato de compraventa por convenido precio, ascendente a 5 mil dólares americanos, efectuado entre las partes sobre la vivienda sita en calle San Rafael, número 470, apartamento 2, entre Campanario y Lealtad, Centro Habana, La Habana, y se dispone compeler al demandado, luego de cumplimentar las diligencias previas necesarias, a comparecer ante notario público competente, conjuntamente con la actora, para otorgar la correspondiente escritura pública sobre contrato de compraventa, que servirá de justo título de dominio de la demandante. De no cumplir el demandado con lo dispuesto, se subrogará en su lugar y grado la Presidenta de la Sala de lo Civil y de lo Administrativo del Tribunal Provincial Popular de La Habana. Sin costas”.
UN FALLO, UN PRECEDENTE, UNA NORMA
Una casa en venta.
Betancourt señala que la decisión beneficiará a muchos cubanos, después que el Tribunal Supremo emitiera en abril una circular, que en el sistema jurídico cubano se utiliza para ordenar a los tribunales inferiores que se guíen por las normas establecidas en un nuevo fallo.
La autora dice que la circular 265 se distribuyó a los tribunales, bufetes colectivos de abogados, notarios públicos, oficinas del Instituto de Vivienda, y todas las entidades relacionadas con la vivienda para que cumplan con el precedente de la sentencia 46.
Según ella, eso significa que compradores y vendedores pueden ahora acudir a los tribunales para legalizar una operación ilícita anterior a noviembre de 2011 .
En entrevista con martinoticias.com la abogada especializada en derecho administrativo aclara, no obstante, que no se trata de un beneficio para todos los que compraron ilegalmente: “Con la sentencia 46 el tribunal dice: ‘bien, ustedes compraron en 1998, y como hoy en día esa acción es válida, tienen derecho a acogerse a los mismos beneficios que actualmente disfrutan otras personas’.
Vista de un cartel que anuncia la venta de una vivienda .
Agrega que es recomendable, por ejemplo, para aquellos que se sientan afectados porque su vendedor no quiere reconocer una transacción de compraventa que se encubrió mediante una donación, un testamento, o un divorcio falsos. Durante el procedimiento tendrían que probar que la transacción se llevó a cabo, bien mediante documentos (ej. una donación notarizada) , un contrato privado firmado por testigos, testimonios de vecinos, o los documentos de un divorcio que nunca existió.
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La abogada Mirella Betancourt explica quiénes podrían legalizar sus viviendas y cómo.
"El Supremo, en otras palabras" --dice la autora en Cubaencuentro-- "permite la legalización de las compraventas, aunque estas se hayan hecho cuando eran ilegales y, aun cuando no es clara la motivación del legislador al no incluir una solución general para este tipo de casos en la nueva ley, se pudiera especular que dejar abierta la vía para el reclamo, caso por caso, ante los órganos judiciales, tendría la finalidad de evitar injusticias o falta de equidad, o prever el abuso de personas inescrupulosas”.
“De la interpretación del Supremo también se deduce un procedimiento para estos casos, primero ante notario público si no hay litigio entre las partes, y ante los tribunales si el caso es contencioso”.
Dos hombres trabajan en la reparación de una vivienda.
Según Betancourt, incluso aquellos que construyeron sus viviendas o realizaron ampliaciones o modificaciones tienen ahora la posibilidad de legalizarlo.recurriendo al llamado arquitecto de la comunidad, siempre y cuando no hayan violado en sus obras las reglas arquitectónicas y de urbanismo.
La jurista considera como lo más valioso de estas modificaciones que muchos cubanos, después de tantos años, podrán regularizar las transacciones que hicieron al margen de la ley, obtener sus escrituras e inscribirlas en el Registro de la Propiedad, sin la amenaza de perder su patrimonio. Un patrimonio que por primera vez en más de medio siglo pueden utilizar como capital.
